BONOS DE LA AUTORIDAD DE VIVIENDA VS. BONOS MUNICIPALES DE OBLIGACIÓN GENERAL: DÓNDE RESIDE REALMENTE EL RIESGO

Los bonos de la autoridad de vivienda son un tipo de garantía municipal, generalmente emitidos por autoridades de vivienda pública o agencias de reurbanización para financiar proyectos de vivienda asequible. Estos bonos financian el desarrollo, la rehabilitación o el mantenimiento de viviendas públicas y desarrollos de viviendas para personas de bajos ingresos. Se incluyen en la categoría más amplia de bonos de ingresos, lo que significa que su reembolso depende de los ingresos generados por los proyectos de vivienda que apoyan, en lugar de los impuestos generales.

Existen dos tipos principales de bonos de la autoridad de vivienda:

• Bonos Basados ​​en Proyectos: Están garantizados por los ingresos de proyectos de vivienda específicos. Si el proyecto no alcanza los resultados esperados, los tenedores de bonos podrían enfrentar retrasos o reducciones en los pagos.
• Bonos No Basados ​​en Proyectos: Estos pueden estar respaldados por subsidios de alquiler, como los del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), así como por los ingresos provenientes de un conjunto de proyectos de vivienda, lo que permite una exposición al riesgo diversificada.

  Normalmente, los bonos de las autoridades de vivienda están respaldados por una capacidad tributaria limitada o nula. En cambio, dependen del rendimiento de los desarrollos de vivienda y de los subsidios asociados. Por lo tanto, se consideran menos seguros que los bonos municipales de obligación general (GO) y suelen generar tasas de interés más altas para compensar el riesgo adicional.

  Las calificaciones crediticias de los bonos de vivienda varían significativamente en función de la solvencia financiera del emisor, la calidad de las garantías que respaldan el bono y la estabilidad de las fuentes de financiamiento, en particular los subsidios federales. Agencias como Moody's y S&P pueden asignar a estos bonos calificaciones más bajas que a los bonos GO, lo que refleja su mayor riesgo de impago.

  Los inversores deben tener en cuenta que, si bien algunos bonos de vivienda están exentos de impuestos federales sobre el pago de intereses, el tratamiento fiscal específico depende de la estructura y el uso de los fondos. Algunos también pueden estar sujetos al Impuesto Mínimo Alternativo (AMT).

  En los últimos años, la demanda de inversión socialmente responsable (ISR) e integración de criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) ha generado un mayor interés en los bonos de las autoridades de vivienda. Ofrecen exposición directa a prioridades cívicas como la vivienda asequible, pero presentan un perfil crediticio complejo que requiere un análisis financiero y operativo detallado. Dado que la seguridad de estos instrumentos no se basa en la autoridad tributaria del gobierno local, los tenedores de bonos perspicaces analizan no solo la tasa de interés, sino también las políticas federales de vivienda, la demanda del mercado de vivienda subsidiada y la experiencia de los gestores de proyectos al evaluar estas inversiones. En resumen, si bien los bonos de las autoridades de vivienda contribuyen significativamente al desarrollo comunitario y pueden ser atractivos desde el punto de vista del impacto social, generalmente conllevan un mayor riesgo y deben abordarse con la debida diligencia y un profundo conocimiento de la posible variabilidad de los ingresos y la exposición a los subsidios.

Los bonos de obligación general (GO) representan una de las formas más seguras de deuda municipal. Emitidos por estados, ciudades, condados u otras entidades gubernamentales, estos bonos cuentan con el respaldo de la autoridad emisora. A diferencia de los bonos de ingresos, los bonos GO no están vinculados a los ingresos de un proyecto específico. En cambio, su reembolso está garantizado mediante la recaudación de impuestos, generalmente impuestos sobre la propiedad, la renta o las ventas.

Existen dos categorías principales de bonos GO:

• Bonos GO con impuestos limitados: Están respaldados por una tasa impositiva específica y predefinida. La autoridad emisora ​​no puede aumentar las tasas impositivas más allá de un umbral establecido para cumplir con las obligaciones de los bonos.
• Bonos de Gobierno con Impuestos Ilimitados: Estos ofrecen mayor seguridad, ya que el emisor tiene la autoridad legal para recaudar impuestos en cantidades ilimitadas para garantizar el reembolso de los bonos.

Debido a la sólida seguridad que respalda los bonos de Gobierno, tienden a tener calificaciones crediticias más altas y ofrecer rendimientos más bajos en comparación con otros valores municipales, como los bonos de las autoridades de vivienda. Los inversores consideran que los bonos de Gobierno son un vehículo de menor riesgo, especialmente para carteras conservadoras que buscan estabilidad e ingresos exentos de impuestos.

Agencias como Moody's, S&P y Fitch asignan con frecuencia altas calificaciones de grado de inversión a los bonos de Gobierno, a veces incluso AAA, lo que refleja el bajo riesgo percibido de impago. Incluso en tiempos de tensión presupuestaria, se espera que los emisores prioricen el servicio de la deuda debido a las obligaciones legales y a su larga trayectoria.

Un factor esencial que distingue a los bonos de Gobierno es su mecanismo de reembolso. Dado que dependen de los ingresos fiscales, el desempeño macroeconómico desempeña un papel crucial. Por ejemplo, durante las recesiones económicas, la recaudación de impuestos puede disminuir, pero los emisores suelen tener recursos legales para ajustar las tasas impositivas o recortar el gasto para cumplir con las obligaciones de los bonos, lo que reduce la probabilidad de impago. El marco legal de los bonos de gobierno (GO) ofrece mayor protección a los inversores. En muchas jurisdicciones, las constituciones o estatutos estatales consagran la prioridad de los pagos de la deuda. Además, el impago a los tenedores de bonos de gobierno puede generar daños a la reputación y mayores costos futuros de endeudamiento para los emisores, lo que actúa como incentivo para un reembolso constante. Los bonos de gobierno se alinean bien con las estrategias presupuestarias a largo plazo de los gobiernos y se utilizan ampliamente para financiar infraestructura pública como escuelas, carreteras y edificios municipales. En consecuencia, atraen a una base de inversores diversa, desde jubilados y fondos de inversión hasta compañías de seguros y personas con sensibilidad fiscal. Una posible desventaja es su exposición a riesgos políticos, como cambios legislativos que afecten los niveles impositivos o limitaciones a la capacidad de endeudamiento del gobierno impulsadas por referendos. Además, si bien son poco frecuentes, las crisis fiscales, como las de Detroit o Puerto Rico, revelan que los bonos GO no están completamente exentos de riesgo. Dicho esto, en comparación con los bonos de la autoridad de vivienda, los bonos GO se distinguen por su flujo de caja predecible, su mínimo riesgo crediticio y su sólido respaldo legal, lo que los convierte en una piedra angular de las asignaciones de bonos municipales.

Al comparar los bonos de las autoridades de vivienda y los bonos municipales de obligación general (GO), la principal diferencia radica en sus perfiles de riesgo, en particular la naturaleza de las garantías de reembolso y la susceptibilidad a la volatilidad económica u operativa.

1. Riesgo Crediticio

Los bonos de obligación general (GO) generalmente conllevan un menor riesgo crediticio debido a su respaldo fiscal. Dado que los gobiernos municipales deben priorizar el pago de la deuda para mantener su reputación en el mercado y su calificación crediticia, la probabilidad de impago es baja. Por el contrario, los bonos de las autoridades de vivienda dependen de los ingresos procedentes de proyectos de alquiler o subsidios específicos, sujetos a cambios en las políticas o a las tasas de ocupación de los inquilinos. Esto expone a los bonos de vivienda a una mayor incertidumbre crediticia.

2. Garantía de Ingresos

Los bonos de obligación general (GO) se benefician de flujos tributarios diversificados, incluidos los impuestos sobre la propiedad, la renta y las ventas. Las desaceleraciones económicas pueden reducir las entradas de capital, pero su amplia base ofrece resiliencia. Los bonos de las autoridades de vivienda suelen depender de fuentes de ingresos más volátiles, como las subvenciones federales, el cobro de alquileres y la viabilidad del proyecto. Si un proyecto de vivienda fracasa o se recorta la financiación federal, los flujos de ingresos —y, por lo tanto, el servicio de la deuda— pueden verse afectados.

3. Comparación de rendimientos

Debido al elevado riesgo, los bonos de vivienda generalmente ofrecen mayores rendimientos. Esta prima de rendimiento compensa la falta de plena confianza y garantías crediticias. Los bonos de garantía de vivienda (GO), que ofrecen mayor seguridad, suelen pagar intereses más bajos. Los inversores conscientes de las tasas pueden verse atraídos por los bonos de vivienda por sus ingresos, pero deben evaluar su idoneidad dentro de una cartera diversificada.

4. Recursos legales y protección de los tenedores de bonos

Los tenedores de bonos de garantía de vivienda gozan de una sólida capacidad legal, a menudo con recursos constitucionales o legales directos en caso de incumplimiento. Los tenedores de bonos de vivienda pueden no disfrutar de protecciones legales equivalentes, especialmente cuando se trata de subsidios. Si cesa el apoyo federal o las agencias incumplen sus obligaciones, las perspectivas de recuperación son limitadas y complejas.

5. Historial de Incumplimiento

Los datos históricos respaldan la relativa seguridad de los bonos de Gobierno. Según Moody's, la tasa de incumplimiento acumulada a 10 años para los bonos de Gobierno con grado de inversión ronda el 0,01%, considerablemente inferior a la de los bonos de ingresos, incluidos los bonos de vivienda. Por ejemplo, las quiebras de las autoridades de vivienda o de los subsidios durante la crisis financiera de 2008 expusieron la fragilidad de estos instrumentos en situaciones de crisis.

6. Consideraciones ESG e Impacto Social

Como aspecto positivo, los bonos de vivienda se alinean bien con los marcos ESG, abordando el déficit de vivienda asequible. Sin embargo, este beneficio social debe sopesarse con el mayor riesgo financiero. Los inversores con mandatos de impacto aún pueden optar por estas herramientas para obtener un rendimiento moral, complementando el análisis de la calidad crediticia con métricas de valor social.

7. Liquidez del Mercado

Los bonos de Gobierno suelen ser más líquidos, se negocian con frecuencia y cuentan con el respaldo de mercados secundarios consolidados. Los bonos de vivienda, por el contrario, suelen negociarse con menos frecuencia y pueden implicar mayores diferenciales entre oferta y demanda. Los inversores deben sopesar la posible dificultad para liquidar posiciones en caso de necesidad. En resumen, la tolerancia al riesgo y los objetivos de inversión determinan en gran medida la idoneidad de cualquiera de los dos valores. Para quienes priorizan la seguridad y la estabilidad de los ingresos, los bonos de gobierno representan una opción convincente. Por el contrario, para quienes buscan rentabilidad o inversores con conciencia social dispuestos a absorber el riesgo crediticio, los bonos de las autoridades de vivienda ofrecen oportunidades únicas, aunque menos predecibles. Una evaluación exhaustiva de la calidad crediticia, la dependencia de las políticas y la estructura de ingresos es esencial al considerar la exposición a cualquiera de las dos clases de activos municipales.