SEÑALES DE SEÑAL EN PRÉSTAMOS DE DINERO DURO: JUEGOS DE LTV, RIESGO DE TASACIÓN Y CONVENIOS DÉBILES

Los préstamos de dinero duro son financiamientos a corto plazo respaldados por activos, generalmente utilizados en el sector inmobiliario, especialmente por inversores y promotores que requieren liquidez rápida. Estos préstamos suelen ser otorgados por prestamistas privados o entidades crediticias, en lugar de bancos tradicionales. Los prestatarios suelen recurrir a estos préstamos cuando las vías de crédito convencionales son inaccesibles debido a limitaciones de tiempo, malas calificaciones crediticias o la naturaleza del proyecto.

A diferencia de los préstamos tradicionales, los préstamos de dinero duro priorizan el valor del activo subyacente (generalmente bienes inmuebles) más que la solvencia del prestatario. Si bien esto puede brindar flexibilidad, también conlleva riesgos derivados de la estructura del préstamo, las prácticas del prestamista y la calidad de los activos. Los prestatarios deben evaluar estos riesgos con diligencia, en particular en lo que respecta a la relación préstamo-valor (LTV), las tasaciones de las propiedades y la solidez de las cláusulas contractuales.

¿Por qué son importantes las señales de alerta en los préstamos de dinero duro?

Identificar las señales de alerta en un préstamo de dinero duro puede ayudar a prevenir pérdidas financieras, problemas legales o la insolvencia del proyecto. Dado que los préstamos de dinero duro están menos regulados que los préstamos bancarios tradicionales, recae en el prestatario la responsabilidad de detectar y comprender los posibles riesgos. Problemas como las relaciones préstamo-valor infladas, las tasaciones de propiedades arriesgadas o sesgadas y las cláusulas contractuales laxas pueden erosionar rápidamente la viabilidad de una inversión.

Esta falta de transparencia hace que sea vital que los prestatarios evalúen cada término, condición y supuesto incluido en el contrato de préstamo. Saber qué buscar ayuda a garantizar que el capital proporcionado se ajuste al valor y la viabilidad del proyecto y que los prestatarios estén protegidos en caso de disputa o incumplimiento.

La relación préstamo-valor es una métrica crediticia que se utiliza para comparar el importe del préstamo con el valor del activo en garantía. Por ejemplo, si una propiedad está valorada en 500.000 libras esterlinas y el préstamo ofrecido es de 350.000 libras esterlinas, la relación préstamo-valor es del 70 %. Los prestamistas de dinero duro suelen utilizar la relación préstamo-valor para justificar sus precios, perfil de riesgo y importe del préstamo, afirmando que sus préstamos se basan en los activos y, por lo tanto, son menos arriesgados.

Sin embargo, esta relación puede manipularse. Los prestatarios deben examinar el valor utilizado para calcular la relación préstamo-valor. Los prestamistas pueden basar la relación préstamo-valor en el valor proyectado después de la reparación (ARV) en lugar del valor actual de mercado. Esto puede generar una falsa sensación de seguridad en el prestatario. Un LTV del 70 % basado en el valor real de la propiedad (ARV) podría equivaler a un LTV del 90 % sobre el valor actual, lo que expone al prestatario a un riesgo adicional bajo el pretexto de una estructura de préstamo conservadora.

Problemas comunes con los cálculos del LTV

• Estimaciones infladas del ARV: Los prestamistas pueden utilizar suposiciones exageradas sobre la rentabilidad de las propiedades, especialmente cuando las condiciones del mercado son volátiles o se están deteriorando.
• Clasificación errónea del alcance: Las mejoras o reparaciones podrían sobreestimarse y los plazos subestimarse, lo que refuerza cifras de ARV poco realistas.
• Selección de comparables: Las propiedades utilizadas como comparables podrían no reflejar las ventas reales del mercado, especialmente cuando se toman de barrios de mayor valor o de diferentes clases de activos.

Los prestatarios deben insistir en ver cómo se obtuvo el valor. Pregunte si el LTV se basa en datos del estado actual, tasado o ARV. Si el prestamista no lo revela, considérelo una señal de alerta.

Protección contra las señales de alerta del LTV

Para proteger el capital, solicite siempre tasaciones independientes de la propiedad a terceros, en particular las que se centren en las condiciones actuales. Al revisar las ofertas de préstamo, compare los ratios LTV de varios prestamistas para la misma propiedad. Finalmente, modele escenarios utilizando estimaciones de valor tanto conservadoras como del mejor caso para comprender los posibles resultados. El uso indebido del LTV es una de las señales de alerta más sutiles, pero peligrosas, en las transacciones con dinero en efectivo.

Las tasaciones son la base de cualquier préstamo sobre activos. Los prestamistas se basan en ellas para determinar cuánto están dispuestos a prestar, pero las imprecisiones o la manipulación pueden desestabilizar toda la transacción. En las financiaciones con dinero en efectivo, donde la urgencia y las propiedades no tradicionales suelen estar involucradas, la probabilidad de tasaciones erróneas aumenta significativamente.

A diferencia de los préstamos bancarios, que a menudo requieren procesos de tasación totalmente estandarizados, los prestamistas con dinero en efectivo pueden encargar tasaciones privadas o incluso internas. Dado que los incentivos del prestamista y del tasador pueden coincidir (ambos desean cerrar un trato), existe un mayor riesgo de que se filtren valoraciones optimistas en la transacción. Esta exageración puede hacer que una operación parezca más segura de lo que realmente es.

Errores comunes en las tasaciones

• Uso de comparables inexactos: Los comparables pueden estar desactualizados, ser de diferentes barrios o tener características físicas y legales diferentes.
• Tasaciones incentivadas: Los tasadores pueden estar en deuda con los prestamistas o inversores, presionándolos sutilmente para que validen un valor objetivo.
• Falta de visitas al sitio: En algunas situaciones de cierre rápido, las tasaciones pueden ser evaluaciones de escritorio. Estas carecen de la precisión de las inspecciones físicas.
• Ignorar problemas ambientales o estructurales: Defectos como moho, asbesto o infracciones de zonificación pueden pasarse por alto, distorsionando el riesgo real.

Los prestatarios siempre deben preguntar:

• ¿El tasador fue independiente?
• ¿Inspeccionó físicamente la propiedad?
• ¿Se divulgan y justifican los comparables?

Las señales de alerta incluyen retrasos en la entrega de la tasación, resistencia a una segunda opinión o tasaciones que citan mejoras "solo en papel" sin verificación visual. Una tasación cuestionable perjudica al prestatario desde el principio y puede arruinar las negociaciones con futuras entidades de refinanciamiento si las cifras no resisten un análisis riguroso.

Mejores prácticas para validar tasaciones

Exija un documento de tasación transparente con listados comparativos completos, notas y análisis. Si no está seguro, solicite una segunda tasación independiente, especialmente si la escala o la duración del proyecto requieren mayor precisión. Al comparar ofertas de préstamos entre entidades, examine el valor subyacente de cada operación y cuestione las tasaciones agresivas o atípicas.

Finalmente, considere recurrir a plataformas de datos inmobiliarios para verificar las tendencias y la variedad de proyectos similares en su zona, lo que añadirá un factor de decisión adicional para proteger su inversión.