UPREIT VS REIT TRADICIONAL: APLAZAMIENTO DE IMPUESTOS Y COMPENSACIONES EN GOBERNANZA

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) han sido durante mucho tiempo la estructura preferida por los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario sin gestionar directamente propiedades físicas. Entre las diversas estructuras de REIT, dos de las más destacadas son el REIT tradicional y el REIT de sociedad paraguas (UPREIT). Si bien ambos comparten similitudes en cuanto a la generación de ingresos y los requisitos regulatorios, difieren significativamente en su estructura, especialmente en lo que respecta a los mecanismos de aplazamiento de impuestos y los modelos de gobernanza.

Los REIT son empresas que poseen, financian u operan bienes raíces generadores de ingresos en diversos sectores inmobiliarios. Para obtener la condición de REIT en Estados Unidos, estas entidades deben cumplir ciertos criterios especificados por el Código de Rentas Internas (IRC), como distribuir anualmente al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Este sistema de transferencia permite a los REIT evitar el pago del impuesto sobre la renta de sociedades.

Un REIT tradicional adquiere y mantiene directamente propiedades dentro de su propia estructura corporativa. Los inversores compran acciones del REIT, que posee la titularidad legal de las propiedades. En cambio, un UPREIT se constituye como un REIT que posee una participación mayoritaria en una sociedad operativa, generalmente denominada Sociedad Operativa (OP). Los propietarios aportan activos inmobiliarios a la OP a cambio de unidades de la sociedad operativa, que son económicamente equivalentes a las acciones del REIT y suelen convertirse en acciones del REIT a discreción del propietario. Esta variación estructural es significativa, especialmente para los propietarios que buscan diferir el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital al transferir activos al REIT. En una adquisición tradicional de un REIT, las propiedades aportadas podrían generar impuestos inmediatos. Sin embargo, en una estructura UPREIT, la transferencia de la propiedad a la OP se considera un intercambio con impuestos diferidos según la Sección 721, lo que permite el aplazamiento continuo de los impuestos sobre las ganancias de capital. Esta atractiva característica ha impulsado el crecimiento de los UPREIT, especialmente entre inversores institucionales y emprendedores con propiedades revalorizadas. En esencia, la estructura de los UPREIT actúa como un paraguas —de ahí su nombre— que protege los activos aportados dentro de un marco de sociedad, a la vez que preserva los beneficios fiscales de un intercambio 721. Los REIT tradicionales ofrecen menos opciones de aplazamiento, lo que los convierte en una alternativa atractiva en muchos escenarios de planificación patrimonial y desinversión. Más allá del aplazamiento fiscal, existen implicaciones para la aportación de activos, la flexibilidad de los inversores e incluso la liquidez. Los propietarios que reciben unidades de sociedad operativa obtienen una participación indirecta en una entidad líquida que cotiza en bolsa, a la vez que posponen la tributación hasta la conversión. Esto facilita estrategias de planificación patrimonial, beneficios de diversificación y la posibilidad de pasar de la propiedad inmobiliaria activa a la pasiva sin problemas.

En general, comprender las diferencias fundamentales entre los UPREIT y los REIT tradicionales es esencial para inversores, desarrolladores y asesores financieros que buscan tomar decisiones informadas sobre estrategias de inversión inmobiliaria y ventajas estructurales.

El atractivo del aplazamiento de impuestos es una de las principales razones por las que los propietarios eligen una estructura de REIT de capital fijo en lugar de un REIT tradicional. Esta distinción se centra principalmente en el tratamiento que se da a las ganancias derivadas de la revalorización de la propiedad al momento de la aportación a la entidad. Para los propietarios con ganancias latentes significativas, mitigar o aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital se convierte en una consideración crucial en la estrategia de planificación.

En un REIT tradicional, cuando un propietario vende un activo inmobiliario al REIT, la transacción generalmente se considera un hecho imponible. El propietario debe reconocer las ganancias de capital en el momento de la venta, lo que puede resultar en una obligación tributaria considerable. Por lo tanto, los propietarios se enfrentan a una disyuntiva: pagar impuestos ahora o intentar estructurar otras estrategias de aplazamiento de impuestos, como un intercambio conforme a la Sección 1031, que implica estrictas normas de plazos y limitaciones para propiedades del mismo tipo.

En cambio, el UPREIT utiliza un modelo de sociedad paraguas para aceptar aportaciones de propiedad en un intercambio no sujeto a impuestos según la Sección 721 del Código de Rentas Internas. La propiedad se aporta a la Sociedad Operativa (OP) a cambio de unidades de la sociedad operativa. Estas unidades proporcionan participación económica en el REIT, incluyendo distribuciones y apreciación, de forma similar a las acciones del REIT. Sin embargo, no generan inherentemente el impuesto sobre las ganancias de capital, ya que la propiedad se transfiere en especie en lugar de mediante una venta sujeta a impuestos.

Este aplazamiento de impuestos puede continuar indefinidamente, mientras se mantengan las unidades. Los propietarios pueden optar por convertir las unidades OP en acciones del REIT en un momento estratégico, a menudo considerando sus necesidades de ingresos ordinarios, las preocupaciones regulatorias o eventos fiscales favorables. Cuando se produce dicha conversión, se genera un hecho imponible, pero solo sobre el valor revalorizado desde la aportación original.Para fines de planificación patrimonial, las unidades OP también son atractivas. Si el titular de la unidad fallece, sus herederos se benefician de un aumento de la base imponible hasta el valor justo de mercado en la fecha de fallecimiento, lo que podría minimizar o eliminar por completo el impuesto sobre las ganancias de capital cuando finalmente se produzca la conversión a acciones de REIT. Esta ventaja es significativa para la preservación del patrimonio en familias con un alto patrimonio.Por otro lado, los críticos señalan que el aplazamiento indefinido puede presentar incertidumbres futuras, especialmente si las leyes fiscales evolucionan o si las nuevas regulaciones afectan las estrategias de conversión. También existe el problema de la liquidez limitada: mientras que las acciones de REIT cotizan en bolsa y se liquidan fácilmente, las unidades OP suelen tener requisitos de período de tenencia y no son comercializables de inmediato.Los UPREIT también pueden complicar la declaración de impuestos. Los titulares de unidades reciben un Anexo K-1, diseñado para sociedades, que puede ser más complejo en comparación con el formulario 1099 que reciben los inversores tradicionales de REIT. Si bien no es insalvable, esta diferencia puede afectar las preferencias de los inversores, especialmente entre los inversores minoristas con una situación fiscal clara.Finalmente, desde una perspectiva corporativa, las empresas que establecen UPREITs obtienen la capacidad de ampliar sus carteras inmobiliarias de forma fiscalmente eficiente al adquirir activos utilizando unidades de OP en lugar de efectivo. Esto preserva la liquidez y, al mismo tiempo, resulta atractivo para los vendedores que desean diferir los impuestos, una ventaja competitiva convincente en las negociaciones de adquisición.Por lo tanto, las compensaciones fiscales entre los UPREITs y los REITs tradicionales son muy individuales, dependiendo de los objetivos del inversor, las consideraciones patrimoniales y su predisposición a la complejidad. No obstante, los UPREITs siguen siendo una herramienta muy eficaz para diferir las plusvalías, manteniendo al mismo tiempo la exposición a operaciones inmobiliarias profesionales.

Si bien las consideraciones fiscales suelen predominar en los debates sobre las REIT, las cuestiones de gobernanza y estructurales son igualmente importantes. Las diferencias entre las REIT y las REIT tradicionales se reflejan no solo en las implicaciones fiscales, sino también en su gestión, propiedad y gobernanza.

A nivel estructural, una REIT tradicional consolida la propiedad y el control al poseer directamente la titularidad de los activos inmobiliarios. El consejo de administración o fideicomisarios, designados de acuerdo con las normas de gobernanza corporativa, supervisa tanto las responsabilidades fiduciarias como la dirección estratégica de la REIT. Los accionistas ejercen su influencia a través del derecho de voto, lo que generalmente garantiza claridad, transparencia y supervisión directa.

En cambio, la REIT introduce un nivel adicional de complejidad a través de su Sociedad Operativa (SO). La REIT suele actuar como el único socio general de la SO, lo que le otorga el control sobre la gestión de la propiedad y las decisiones operativas. Los aportantes de propiedades, que reciben participaciones de OP, se convierten en socios comanditarios, pero no poseen inherentemente derechos de voto a nivel de la REIT. En cambio, pueden tener una participación limitada en las operaciones de la OP, dependiendo de los términos del acuerdo de asociación.

Esta estructura dual puede plantear desafíos de gobernanza. Los socios comanditarios pueden sentirse desconectados de la toma de decisiones, a pesar de tener intereses económicos sustanciales. Además, la obligación de la REIT de servir a los intereses de los accionistas públicos puede, en ocasiones, diferir de la de los titulares de participaciones de OP. Por ejemplo, las decisiones sobre el momento de la venta de una propiedad o la conversión de una unidad pueden generar conflictos internos que no existen en los modelos tradicionales de REIT más simples.

Además, la opacidad de los acuerdos de asociación en las REIT de UP puede introducir riesgos de gobernanza. Si bien la gobernanza de la REIT se divulga públicamente y está sujeta a revisión regulatoria, la gobernanza de la Sociedad Operativa puede ser más opaca. La información sobre los derechos de voto, las condiciones de conversión y la autoridad operativa a menudo se encuentra oculta en documentación compleja, lo que limita la transparencia.

Por otro lado, esta estructura también ofrece flexibilidad. Por ejemplo, el REIT puede negociar adquisiciones ofreciendo participaciones de OP en lugar de efectivo, lo que alinea los intereses de los contribuyentes inmobiliarios con el rendimiento general del REIT. Estas participaciones suelen incluir plazos de conversión, períodos de permanencia u otros mecanismos para fomentar una alineación a largo plazo. Esto puede suponer una ventaja estratégica al ampliar carteras o captar activos de grado institucional. Desde la perspectiva de los accionistas, el deber fiduciario del REIT sigue siendo primordial. El consejo de administración debe gestionar la doble responsabilidad de maximizar el valor para los accionistas y, al mismo tiempo, gestionar las complejidades de los intereses de los socios de OP. Para mantener el equilibrio, muchos REIT han adoptado marcos de gobernanza que incluyen requisitos detallados de divulgación, políticas de conflicto de intereses y mecanismos de representación de los partícipes para mitigar los riesgos de alineación. Además, existe la cuestión de la percepción de los inversores. Los REIT tradicionales pueden ser favorecidos en los mercados públicos por su relativa simplicidad, claridad y propiedad directa de los activos. Sus estados financieros, métricas operativas y tenencia de activos son más fáciles de digerir, lo que puede mejorar la cobertura de los analistas y las relaciones con los inversores. Sin embargo, las REIT de capital privado (UPREIT) pueden ser igualmente eficientes y estratégicamente ventajosas cuando se gestionan adecuadamente. De hecho, la mayoría de las REIT de capital privado que cotizan en bolsa hoy en día se estructuran como UPREIT debido a su escalabilidad, eficiencia fiscal y flexibilidad en la adquisición de propiedades. La clave reside en la transparencia y la comunicación con los inversores, garantizando que tanto los titulares de participaciones de OP como los accionistas públicos comprendan la dinámica de gobernanza en juego. En conclusión, la estructura de gobernanza de las UPREIT presenta tanto oportunidades como complejidad. Los inversores deben sopesar los beneficios de la escalabilidad y la eficiencia fiscal frente a la estructura multicapa inherente y los posibles problemas de alineación entre los diferentes grupos de interés. Una gobernanza eficaz, una divulgación rigurosa y una planificación estratégica son esenciales para aprovechar al máximo el potencial del modelo UPREIT.