¿LAS REBAJAS EN LAS COMPRAS INFLARAN ARTIFICIALMENTE LA DEMANDA DE VIVIENDAS DURANTE LOS PERÍODOS DE TASAS ALTAS?

Las reducciones de hipoteca son incentivos financieros que reducen la tasa de interés efectiva que paga el prestatario por un préstamo hipotecario, ya sea temporal o permanentemente. Suelen implicar un pago inicial realizado por el vendedor, el constructor o, en ocasiones, el propio comprador. El objetivo es que los pagos mensuales de la hipoteca sean más asequibles, especialmente cuando las tasas de interés son altas.

Existen varios tipos de reducciones de precio:

• Reducciones de precio temporales: Por ejemplo, una reducción de precio 2x1 permite al prestatario pagar un 2% menos de interés el primer año y un 1% menos el segundo, antes de volver a la tasa estándar al tercer año.
• Reducciones de precio permanentes: Implican el pago de "puntos" por adelantado para reducir la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.

Estas estrategias de reducción de precio pueden ser opciones atractivas durante períodos de tasas de interés elevadas, permitiendo a los compradores pagar la hipoteca gradualmente o calificar para préstamos que de otro modo podrían resultar inasequibles. Los constructores y vendedores, especialmente en mercados con baja demanda, suelen utilizarlas como herramientas de venta para mantener el volumen de transacciones.

Sin embargo, las reducciones de precio no reducen el costo total de la vivienda. Pueden reducir temporalmente los pagos mensuales, pero el capital principal permanece inalterado. De hecho, el costo inicial de una reducción de precio puede estar incluido en el precio de venta, lo que complica aún más las evaluaciones de asequibilidad. Las reducciones de precio son más comunes durante períodos de contracción económica o aumento de las tasas, cuando la asequibilidad se deteriora y la confianza del consumidor se debilita. Sabiendo esto, algunos analistas del sector se preguntan si las reducciones de precio enmascaran la demanda real al exagerar lo que los compradores pueden permitirse de forma sostenible.

Si las reducciones de precio inflan artificialmente la demanda de vivienda es tema de debate. Por un lado, ayudan a los posibles compradores a gestionar los mayores costes de financiación. Por otro lado, los críticos argumentan que distorsionan el mercado inmobiliario, lo que provoca un aumento temporal de la demanda que podría no ser sostenible a largo plazo.

Asequibilidad a corto plazo vs. Viabilidad a largo plazo

Cuando suben los tipos de interés, aumentan los pagos hipotecarios, lo que reduce el poder adquisitivo. Una reducción de precio compensa temporalmente esta presión, dando la impresión de que una vivienda es más asequible. Esta reducción artificial de los pagos puede atraer al mercado a compradores marginales que podrían no ser capaces de mantener pagos más altos una vez que expire la reducción.

Este fenómeno puede dar lugar a lo que algunos analistas denominan "asequibilidad fantasma". Esto significa que los compradores no califican para viviendas basándose en la tasa estándar, sino en pagos reducidos que no reflejan los costes a largo plazo. Como resultado, la demanda puede parecer más resiliente de lo que realmente es, lo que indica una inflación del apetito real por la vivienda.

Constructores e Inventarios

Los constructores de viviendas, ante el aumento de los inventarios en entornos de altas tasas de interés, suelen recurrir a reducciones de precio para estimular las ventas. Estos incentivos les permiten evitar la bajada de los precios base, lo que podría perjudicar las valoraciones futuras y perjudicar las propiedades comparables cercanas. Al incentivar la asequibilidad mediante reducciones de tasas en lugar de rebajas de precios, preservan la percepción del mercado, lo que podría impulsar el volumen de transacciones a corto plazo sin revelar la verdadera dinámica de la demanda.

Implicaciones para la Política y los Préstamos

Los prestamistas y los responsables políticos también se enfrentan a un dilema. Los préstamos respaldados por reducciones de precio temporales pueden ser más riesgosos, especialmente si los ingresos subyacentes son insuficientes para los eventuales pagos completos de la tasa. Para mitigar el riesgo sistémico, las normas de suscripción suelen exigir que los prestatarios sigan calificando para el tipo de interés completo, incluso si se reducen los pagos de los primeros años. Por lo tanto, si bien las reducciones de precio pueden influir en el comportamiento del consumidor y la demanda a corto plazo, las salvaguardias estructurales atenúan parcialmente su impacto. Aun así, complican el análisis real de la demanda, especialmente durante períodos de cambios rápidos en los tipos de interés o incertidumbre económica.

Impacto en el Volumen de Transacciones

Los datos históricos del mercado muestran que las ofertas de reducción de precio tienden a coincidir con períodos de tensión económica o subidas de tipos de interés. En estos entornos, las transacciones suelen ralentizarse y los constructores responden con incentivos agresivos. Las reducciones de precio son eficaces para mitigar el impacto de la asequibilidad, pero también pueden generar picos temporales de demanda que desaparecen una vez finalizada la fase de incentivos.

Por ejemplo, durante el aumento de tipos de interés de 2022-2023, las principales constructoras de viviendas estadounidenses adoptaron ampliamente las reducciones de precio como incentivo. Este ajuste estratégico de precios les ayudó a mantener el volumen de ventas, a pesar de las preocupaciones generales sobre la asequibilidad. Algunos mercados suburbanos experimentaron un repunte de la actividad, atribuido en gran medida a estas ofertas de financiación, lo que generó inquietud sobre la solidez subyacente de la demanda de los compradores.

Fijación de Precios y Expectativas de los Compradores

Una consecuencia de las estrategias de reducción de precio es la "fijación de precios", donde los precios de las viviendas se mantienen estables a pesar de la reducción de la demanda subyacente. En lugar de ajustar los precios a la baja para reflejar la debilidad del mercado, los vendedores ofrecen rebajas de precios, lo que hace que las propiedades sean más atractivas sin afectar los valores nominales de cotización. Esto retrasa los ciclos de corrección y puede distorsionar la salud del mercado.

Además, puede generar expectativas en los compradores de incentivos continuos, lo que introduce volatilidad. Si las rebajas desaparecen repentinamente sin una reducción de precios correspondiente, se corre el riesgo de impactar la demanda y provocar un estancamiento de las transacciones.

Percepciones de los inversores y el inicio de la construcción de viviendas

Los mercados de valores y los inversores inmobiliarios observan de cerca las rebajas de precios como un indicador de la elasticidad de la demanda. Una fuerte dependencia de las rebajas de precios, especialmente por parte de los grandes constructores, podría interpretarse como una señal de resistencia de los compradores a los niveles actuales de precios. Por otro lado, las rebajas de precios efectivas pueden parecer estabilizar temporalmente los informes de ganancias, incluso si la demanda subyacente es frágil.

Esta dinámica influye en el inicio de la construcción de viviendas y en las estrategias de adquisición de terrenos. Si la demanda generada por las rebajas resulta efímera, los constructores podrían reducir sus planes de expansión, lo que afectaría la mano de obra, los materiales y el impulso del desarrollo regional.

Más allá de las cifras

A nivel microeconómico, las rebajas pueden alterar la perspectiva a través de la cual los compradores evalúan la asequibilidad de la vivienda. La búsqueda de vivienda se centra en los pagos mensuales en lugar del costo total de la vivienda, lo que podría fomentar un apalancamiento excesivo si los compradores subestiman los reajustes de costos después del vencimiento del incentivo.

Por lo tanto, el impacto total de las rebajas en el mercado se extiende más allá de los datos de demanda a corto plazo y afecta a los comportamientos del ecosistema en general, influyendo en la psicología del comprador, las tácticas de fijación de precios del vendedor y las futuras trayectorias de desarrollo.