CÓMO LOS INVERSORES VALORAN LOS ARMAS DE RESTABLECIMIENTO LARGO VS. RESTABLECIMIENTO CORTO

Entendiendo las Hipotecas de Tasa Ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son préstamos hipotecarios donde la tasa de interés aplicada al saldo pendiente varía a lo largo de la vida del préstamo. La variación se basa en una tasa de interés de referencia o índice que refleja las condiciones generales del mercado.

Las ARM suelen tener dos fases: un período inicial de tasa fija seguido de un período de tasa variable. La duración de estos períodos y la frecuencia con la que la tasa de interés puede ajustarse durante la fase variable determinan si una ARM se considera una ARM de reinicio largo o ARM de reinicio corto.

Las ARM de reinicio corto suelen reajustar su tasa de interés a intervalos regulares de menos de cinco años, a menudo anuales o semestrales. Por el contrario, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con un plazo de reajuste largo tienen una mayor duración entre ajustes de tasas, por ejemplo, cada cinco, siete o incluso diez años.

Por lo tanto, desde la perspectiva de un inversor, el precio de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con diferentes intervalos de reajuste depende no solo de las expectativas sobre las tasas de interés, sino también de los riesgos asociados con la volatilidad, el comportamiento de los prestatarios y las perspectivas macroeconómicas. Exploremos cómo estas diferencias influyen en los mecanismos de fijación de precios.

Características clave de las hipotecas de tasa ajustable que afectan la fijación de precios

• Periodo fijo inicial: La parte del plazo del préstamo durante la cual la tasa de interés se mantiene constante, lo que generalmente genera tasas más bajas en las hipotecas de tasa ajustable con plazo corto debido al menor riesgo inicial.
• Frecuencia de ajuste: Determina la rapidez con la que las variaciones en las tasas de interés se reflejan en los pagos del préstamo, lo que afecta la exposición al riesgo de las tasas de interés.
• Límites y márgenes: Estos límites limitan el aumento de la tasa en cada ajuste y durante la vida del préstamo, lo que constituye un elemento crítico en las expectativas de rendimiento.

Comprender estos componentes fundamentales proporciona la base para comprender cómo los inversores fijan el precio de las hipotecas de tasa ajustable con plazo largo frente a las de plazo corto en los mercados inmobiliarios y de valores respaldados por hipotecas.

Los inversores que evalúan hipotecas de tasa ajustable deben sopesar las ventajas y desventajas entre la volatilidad de las tasas, las previsiones de las tasas de interés y la incertidumbre en el comportamiento del prestatario. La frecuencia de reajuste de una ARM afecta directamente la previsibilidad de su flujo de caja y su perfil de riesgo, lo que influye en su precio en los mercados de hipotecas secundarias o de valores respaldados por hipotecas (MBS).

ARM de reajuste corto: Mayor capacidad de respuesta a las tasas

Las ARM de reajuste corto están estrechamente vinculadas a las tasas de mercado debido a sus frecuentes ajustes. Los inversores las prefieren cuando se proyecta un aumento de las tasas de interés, ya que los ingresos de estos instrumentos se ajustan al alza con mayor rapidez para reflejar las fluctuaciones del mercado.

Consideraciones sobre el precio:

• Seguimiento de las tasas de interés: Sus tasas suelen estar vinculadas a índices como el LIBOR, el SOFR o el COFI, lo que permite una sincronización frecuente con las tasas a corto plazo.
• Menor riesgo de duración: Con intervalos de reajuste rápidos, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con reajuste corto conllevan una menor duración de las tasas de interés, lo que reduce el riesgo de las tasas de interés.
• Mayor volatilidad del rendimiento: Estos instrumentos pueden generar mayores expectativas de rentabilidad debido a una mayor volatilidad de las rentabilidades mensuales, especialmente en entornos monetarios inciertos.

ARM de reajuste largo: Estabilidad e incertidumbre

Por otro lado, las ARM de reajuste largo ofrecen un equilibrio entre las hipotecas fijas y las ajustables. Su período de tipo fijo más largo estabiliza la rentabilidad a corto plazo, pero introduce un mayor riesgo de tipo de interés y una mayor exposición al pago anticipado del prestatario cuando bajan los tipos.

Concesiones en el precio:

• Tipo fijo extendido: Los inversores pueden incorporar una prima o un descuento en el precio en función de las tendencias previstas en los tipos de interés. Un plazo de reajuste prolongado puede ser desventajoso en un entorno de tipos de interés al alza.
• Riesgo de prepago: Con un plazo inicial de tipo fijo más largo, es más probable que los prestatarios refinancien si los tipos de interés bajan antes de la siguiente fecha de reajuste.
• Riesgo de convexidad: La combinación de un plazo de reajuste prolongado y posibles prepagos contribuye a una convexidad negativa, lo que afecta a los modelos de precios en las estructuras de MBS.

En esencia, mientras que las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con un plazo de reajuste corto suelen ofrecer ajustes de flujo de caja más frecuentes y se derivan de un seguimiento más estrecho de los tipos de mercado, las ARM con un plazo de reajuste largo presentan un comportamiento más similar al de la renta fija, a expensas de una mayor sensibilidad a las fluctuaciones de los tipos de interés a largo plazo y a las acciones de los prestatarios.

Inversores institucionales como REIT hipotecarios, bancos, fondos de cobertura y fondos de pensiones evalúan la frecuencia de los reinicios en el contexto de la diversificación de la cartera, la gestión de activos y pasivos y las perspectivas económicas. El precio de las ARM con reajuste a corto y largo plazo desempeña un papel crucial en la estrategia de renta fija, especialmente al gestionar la duración y el riesgo de diferencial.

Precio de las ARM con reajuste a corto plazo en carteras activas

Las ARM con reajuste a corto plazo suelen incluirse en carteras sensibles a los tipos de interés debido a su menor duración y a su frecuente reajuste de precios. Los gestores de activos recurren a estos instrumentos para mantener la calidad del rendimiento mientras se preparan para las subidas de tipos.

Casos de uso estratégico:

• Cobertura de duración: Su flexibilidad permite a los inversores gestionar eficazmente el riesgo de los tipos de interés en sus inversiones.
• Sustitución de tipos variables: En periodos de tipos bajos o al alza, estas hipotecas de tasa ajustable (ARM) imitan a los bonos de tipo variable, adaptándose a las carteras de crédito estructuradas.
• Amortiguación contra el riesgo crediticio: Dado que sus tipos se reajustan a los niveles del mercado, es menos probable que presenten un rendimiento inferior al esperado debido al aumento de los costes de financiación.

Desde el punto de vista de la fijación de precios, las ARM de reajuste corto suelen cotizar con diferenciales moderados sobre el índice de referencia y son menos susceptibles al descuento debido a la relativa previsibilidad de los flujos de caja.

Valoración de las ARM de reajuste largo en las estructuras de crédito

Las ARM de reajuste largo añaden estabilidad durante el periodo inicial de tipo fijo. Esto los hace atractivos para ciertas inversiones estructuradas y mandatos de larga duración. Sin embargo, conllevan riesgos de fijación de precios de primas en entornos de tipos volátiles o cuando se espera un aumento repentino de los prepagos.

Tácticas de fijación de precios para inversores:

• Modelización de tipos a plazo: Los modelos de fijación de precios incorporan curvas de rendimiento prospectivas para tener en cuenta la gran diferencia antes de los reinicios.
• Supuestos de prepago: Estos influyen tanto en el rendimiento esperado como en los ajustes de duración, especialmente en los tramos de MBS.
• Apetencia en seguros y pensiones: Los ARM de largo plazo satisfacen las necesidades de conciliación de pasivos, aunque requieren una mayor compensación por rendimiento debido a la incertidumbre.

En los mercados secundarios, los ARM de largo plazo pueden negociarse con diferenciales de rendimiento implícitos más altos o con descuentos debido a los mayores riesgos previstos en los tipos de interés y a las complejas estructuras de flujo de caja. Se necesitan incentivos de fijación de precios adecuados para compensar los riesgos que asumen los inversores durante el horizonte de reajuste.

Factores Regulatorios y de Mercado

Además, la fijación de precios se ve influenciada por las cambiantes transiciones de los índices de referencia (por ejemplo, de LIBOR a SOFR), los cambios en la política monetaria y la dinámica general del mercado inmobiliario. La diferencia en la exposición al riesgo entre los tipos de hipotecas de tasa ajustable (ARM) se traduce en diferentes asignaciones de capital y ponderaciones de riesgo, tanto desde la perspectiva regulatoria como de la gestión interna de la cartera.