¿POR QUÉ LAS HIPOTECAS ASUMIBLES ESTÁN AUMENTANDO EN ENTORNOS DE ALTAS TASAS DE INTERÉS?

En el contexto actual de altas tasas de interés, las hipotecas asumibles están atrayendo la atención de compradores y vendedores de vivienda. Pero ¿qué es exactamente una hipoteca asumible y por qué está ganando popularidad?

Una hipoteca asumible permite al comprador asumir la hipoteca existente del vendedor, incluyendo su tasa de interés, saldo y plazo restante. No todas las hipotecas son asumibles; por lo general, los préstamos FHA, VA y USDA ofrecen esta característica. Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac generalmente no permiten la asunción a menos que se indique lo contrario.

El principal atractivo de las hipotecas asumibles hoy en día es la oportunidad de heredar una tasa de interés significativamente más baja en comparación con las tasas vigentes en el mercado. Dado que la Reserva Federal de EE. UU. ha subido las tasas de interés en respuesta a la inflación, las tasas hipotecarias actuales rondan los máximos del siglo XXI, con tasas superiores al 7 % que se han vuelto habituales. Esto contrasta marcadamente con los préstamos originados entre 2010 y 2021, que a menudo presentaban tasas entre el 2 % y el 4 %. Para los compradores, asumir una hipoteca podría traducirse en ahorros mensuales sustanciales durante la vigencia del préstamo. Los vendedores también se benefician; ofrecer una hipoteca asumible puede hacer que una propiedad sea mucho más atractiva en un mercado competitivo con inventario limitado y condiciones de préstamo difíciles. Como resultado, la asunción se considera cada vez más una herramienta estratégica para ambas partes. Sin embargo, no todos los compradores pueden ser elegibles para asumir una hipoteca. El prestamista generalmente debe aprobar al comprador, exigiendo prueba de ingresos, solvencia y estabilidad financiera. Además, los compradores deben estar preparados para financiar la diferencia entre el precio de venta y el saldo pendiente del préstamo, ya sea en efectivo o con financiación secundaria. En resumen, las hipotecas asumibles, que antes eran un instrumento de nicho, están ganando prominencia en un contexto de tasas de interés elevadas. Para compradores financieramente cualificados y vendedores motivados, ofrecen una forma mutuamente ventajosa de navegar en el volátil mercado inmobiliario actual.

El resurgimiento del interés en las hipotecas asumibles es consecuencia directa de los cambios en la política monetaria y las condiciones del mercado crediticio convencional. Tras un largo período de tasas de interés ultrabajas en la última década, los compradores de hipotecas actuales se enfrentan a tasas que, en muchos casos, se han más que duplicado. En este contexto, el atractivo de obtener una hipoteca con una tasa fija más baja ha aumentado considerablemente.

La asequibilidad de la vivienda ha disminuido a medida que las tasas de interés más altas reducen el poder adquisitivo. Por ejemplo, una tasa de interés del 3% frente a una del 7% en un préstamo de $400,000 se traduce en una diferencia de cientos de dólares en las cuotas mensuales. Una hipoteca asumible puede cubrir esa diferencia, convirtiendo una vivienda que de otro modo sería inasequible en una opción viable.

Mientras tanto, a los vendedores les resulta cada vez más difícil vender sus viviendas a los precios de venta, ya que los compradores recelosos se enfrentan a restricciones de asequibilidad y a normas de crédito más estrictas. Al anunciar una hipoteca asumible con una tasa de interés sustancialmente más baja, los vendedores pueden diferenciar su propiedad y facilitar una venta más rápida.

Los prestamistas también se benefician bajo ciertas condiciones. Si bien el originador de la hipoteca puede no obtener tantos ingresos en el mercado de refinanciamiento durante períodos de tasas altas, las empresas de administración de préstamos conservan la ventaja de mantener las relaciones con los clientes existentes si el préstamo permanece activo a nombre de un nuevo prestatario. Esto hace que la cooperación con los prestamistas sea más probable que en ciclos de mercado anteriores.

Además, los prestatarios militares que utilizan préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) han utilizado durante mucho tiempo las hipotecas asumibles como medio para facilitar transacciones más rápidas entre los miembros del servicio. Ahora, con más prestatarios no militares luchando por adaptarse al aumento de las tasas, esta característica está ganando cada vez más reconocimiento.

Las principales razones del creciente interés en las hipotecas asumibles incluyen:

• Disparidad en las tasas de interés: Los préstamos más antiguos suelen tener tasas fijas del 2% al 4%, mientras que las tasas actuales superan el 7%.
• Desequilibrio entre la oferta y la demanda: El inventario limitado de viviendas obliga a los vendedores a buscar ventajas competitivas.
• Estrés del comprador: Los prestatarios primerizos y de nivel medio están alcanzando precios que los sitúan fuera de los mercados históricamente accesibles.
• Realismo financiero: Los compradores recurren cada vez más a soluciones financieras creativas para encontrar un equilibrio entre la asequibilidad y la rentabilidad.

En mercados donde la competencia es feroz y la asequibilidad es limitada, las hipotecas asumibles han pasado de ser una curiosidad financiera a una ventaja táctica viable. Mientras las tasas de interés se mantengan elevadas, se espera que esta tendencia crezca.

Las hipotecas asumibles pueden brindar un alivio financiero tangible, pero el proceso no está exento de complejidad. Comprender cómo se aplican las suposiciones en las transacciones inmobiliarias es crucial para abordar esta opción eficazmente.

Cuando un comprador decide asumir una hipoteca, se deben seguir varios pasos:

1. Elegibilidad y tipo de préstamo: El comprador primero debe verificar que la hipoteca existente sea asumible. Esto generalmente requiere confirmar que el préstamo esté respaldado por el gobierno (FHA, VA o USDA) y que la cláusula de asunción esté intacta y sea aplicable.
2. Aprobación del prestamista: El comprador debe solicitar al administrador o al prestamista original que lo evalúe para determinar su elegibilidad para la asunción. Esto implica la verificación de ingresos, la verificación de crédito y otros procesos de evaluación, similares a la solicitud de un nuevo préstamo.
3. Diferencia de Capital: Si la vivienda se ha revalorizado, el comprador debe cubrir la diferencia entre el saldo pendiente del préstamo y el precio de venta. Las opciones incluyen pagar en efectivo o obtener un préstamo subordinado. Esto suele convertirse en el mayor obstáculo para la asunción.
4. Transferencia Legal y Administrativa: Tras la aprobación, el préstamo se transfiere formalmente a nombre del comprador. El comprador original suele quedar exento de responsabilidad, a menos que el prestamista aplique una cláusula de novación (una sustitución de la responsabilidad de las partes).

La ventaja financiera es más evidente cuando el plazo del préstamo heredado aún tiene un tiempo restante considerable. Los compradores se saltan el período de intereses iniciales de una nueva hipoteca y heredan una tasa fija, donde una gran parte de los pagos futuros se destina al capital en lugar de a los intereses.

Sin embargo, hay matices que vale la pena mencionar:

• Costos de cierre: Si bien generalmente son más bajos que los de los préstamos nuevos, se aplican comisiones.
• Cláusulas de vencimiento en la venta: Algunos préstamos no asumibles incluyen cláusulas de vencimiento en la venta que pueden dar lugar al reembolso total en el momento de la transferencia.
• Inventario limitado: No todos los listados ofrecen préstamos asumibles, y la competencia por este tipo de viviendas está aumentando.
• Financiación de segundos préstamos: Para los compradores que utilizan financiación subordinada, se aplican tasas de interés más altas a esa parte.

En la práctica, se recomienda a compradores y vendedores que trabajen con profesionales hipotecarios con experiencia en suposiciones. Algunas agencias inmobiliarias se especializan ahora en conectar compradores con listados que ofrecen préstamos asumibles. Las plataformas en línea y las bases de datos que rastrean listados de hipotecas asumibles también están ganando terreno, reduciendo la brecha de información en este mercado especializado. En definitiva, las hipotecas asumibles son un ejemplo convincente de agilidad financiera en un panorama complejo. Con una estructuración cuidadosa y una orientación adecuada, pueden servir como soluciones efectivas en tiempos de fricción económica, asegurando costos más bajos y ofreciendo a los vendedores una forma de acelerar las transacciones.