¿Vas a comprar casa en México? Esta guía práctica te explica los diferentes tipos de crédito hipotecario—desde los otorgados por bancos y Sofomes hasta los apoyos de INFONAVIT y FOVISSSTE. Aprenderás a comparar tasas de interés, CAT, comisiones, seguros y más. También te mostraremos cómo reunir la documentación, evitar errores comunes y acelerar tu aprobación. Ya seas comprador primerizo o estés buscando refinanciar, aquí tienes las claves para elegir el mejor crédito según tu perfil.
Entendiendo los tipos de crédito hipotecario en México
El sistema hipotecario mexicano ofrece diversas alternativas para comprar, construir o mejorar vivienda. Cada tipo de crédito tiene sus propias reglas, fuentes de financiamiento, tasas de interés y beneficios. Elegir el más adecuado depende de tu situación laboral, nivel de ingresos y metas patrimoniales.
Principales tipos de crédito hipotecario en México
Crédito bancario: Otorgado por instituciones financieras privadas, con tasas fijas o variables, pagos mensuales constantes y plazos de hasta 20 años.
Crédito INFONAVIT: Para trabajadores formales afiliados al IMSS, financiado con aportaciones patronales. Puede combinarse con crédito bancario o conyugal.
Crédito FOVISSSTE: Para empleados del Estado afiliados al ISSSTE, con modalidades como Tradicional, Aliados Plus o Con Subsidio.
Sofomes y Sofipos: Entidades financieras no bancarias que otorgan hipotecas más flexibles, aunque a menudo con tasas más altas.
Crédito cofinanciado: Combina recursos de INFONAVIT o FOVISSSTE con un banco para acceder a montos mayores.
El crédito bancario es ideal para quienes tienen historial crediticio sólido y buscan rapidez. INFONAVIT y FOVISSSTE ofrecen condiciones preferenciales, pero requieren cumplir con criterios específicos. El cofinanciamiento maximiza el monto disponible y puede ser útil para adquirir viviendas de mayor valor. Evalúa tus ingresos, antigüedad laboral y nivel de aportaciones antes de elegir.
Factores legales y requisitos básicos
Es indispensable que el inmueble esté libre de gravamen, inscrito en el Registro Público de la Propiedad, con escritura regularizada y uso habitacional. También debes contar con identificación oficial, comprobantes de ingresos, estado de cuenta y buen historial en Buró de Crédito.
Cómo comparar ofertas hipotecarias en México
Comparar créditos hipotecarios en México va mucho más allá de la tasa de interés nominal. El Costo Anual Total (CAT), los seguros, las comisiones y la flexibilidad de pagos son igual de importantes. Una comparación completa puede ahorrarte cientos de miles de pesos a lo largo del tiempo.
Qué debes revisar en cada oferta
Costo Anual Total (CAT): Incluye intereses, comisiones, seguros y otros gastos. Es el indicador más real del costo total.
Plazo del crédito: Comúnmente entre 10 y 20 años. A mayor plazo, menor mensualidad pero más intereses pagados.
Tipo de tasa: Fija, variable o mixta. Las tasas fijas ofrecen estabilidad, las mixtas comienzan bajas y luego se ajustan.
Comisiones y seguros: Gastos por apertura, avalúo, seguros de vida, daños y desempleo. Algunos bancos permiten elegir aseguradoras externas.
Facilidad de pago anticipado: Verifica si puedes adelantar mensualidades sin penalización y si existe flexibilidad en cambios de plazo.
Utiliza comparadores como CONDUSEF, Banxico y plataformas como Propiedades.com o simuladores de bancos. Compara escenarios con y sin cofinanciamiento. Si eres asalariado con Infonavit, pregunta por tu monto precalificado y si puedes acceder a Unamos Créditos para sumar con pareja o familiar.
Cómo negociar con los bancos
Si tienes buen historial y estabilidad laboral, puedes negociar mejoras en tasa, reducción de comisiones o mejores seguros. Presentar simulaciones de otros bancos ayuda a presionar por mejores condiciones. También puedes buscar brokers hipotecarios certificados que negocien por ti sin costo.
Pregunta si el banco ofrece beneficios por domiciliar tu nómina, contratar seguros vinculados o por pagar puntualmente. Algunos programas reducen tu tasa con buen comportamiento de pago.
Cómo solicitar un crédito hipotecario en México
El proceso para obtener un crédito hipotecario en México varía según el tipo de institución, pero sigue pasos similares. Preparar toda la documentación con anticipación agiliza la aprobación y reduce los tiempos de espera.
Pasos comunes del proceso
Precalificación: Ya sea en banco, Infonavit o Fovissste, sabrás cuánto puedes solicitar con base en tu ingreso y edad.
Solicitud formal: Completar formularios y entregar documentos como identificación, comprobantes de ingreso, CURP, estado de cuenta, etc.
Evaluación del inmueble: Avalúo oficial que determina el valor de mercado y las condiciones físicas y legales del bien.
Aprobación del crédito: El banco o entidad revisa tu perfil, historial y documentación. Si aprueban, emiten la carta de autorización.
Firma de escrituras y liberación del crédito: Ante notario público, se firma la escritura y el dinero se entrega al vendedor.
Todo el proceso suele tardar entre 4 y 8 semanas. Evita realizar compras grandes, solicitar otros créditos o cambiar de empleo durante este tiempo. Considera apartar entre 5% y 10% del valor del inmueble para cubrir gastos notariales, impuestos y seguros.
Consejos para lograr la aprobación
Mantén tus finanzas limpias: paga a tiempo, reduce tus deudas y evita sobregiros. Si eres trabajador independiente, ten tus declaraciones fiscales al día. Reúne una buena cantidad para el enganche (mínimo 10%–20%) y verifica con anticipación si la propiedad tiene toda su documentación en regla. Un asesor hipotecario puede ayudarte a revisar el contrato y aclarar cualquier duda antes de firmar.
