APLICACIONES HIPOTECARIAS Y CONSTRUCTORES DE VIVIENDAS: CUANDO LA SEÑAL LIDERA LAS GANANCIAS

¿Cómo afectan las tendencias en las solicitudes de hipotecas a las constructoras de viviendas?

Las solicitudes de hipotecas son un indicador clave y prospectivo de la actividad en el mercado inmobiliario. Si bien las constructoras de viviendas informan sus ganancias trimestrales que reflejan su rendimiento pasado, los datos de solicitudes de hipotecas —generalmente publicados semanalmente por la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA)— ofrecen una imagen casi en tiempo real de la demanda de crédito hipotecario por parte de los consumidores. Esto convierte a las solicitudes de hipotecas en una herramienta útil para inversores, analistas y legisladores que buscan anticipar las fluctuaciones en las ganancias de las constructoras, el rendimiento de las acciones y las tendencias generales del sector inmobiliario.

Históricamente, un aumento en las solicitudes de hipotecas se correlaciona con una mayor demanda de vivienda, especialmente de viviendas unifamiliares nuevas. Cuando los tipos de interés son favorables y la confianza económica es alta, los compradores potenciales se inclinan más a obtener financiación hipotecaria, lo que a su vez impulsa la actividad de ventas de las constructoras varios meses después. Fundamentalmente, las solicitudes de hipotecas suelen liderar las métricas de construcción de viviendas, como el inicio de obras, los permisos de construcción y los contratos de venta firmados, lo que las convierte en un indicador potencial para predecir los ingresos y las ganancias de los constructores.

Esta relación de liderazgo existe porque suele haber un desfase temporal entre la solicitud de una hipoteca y el cierre de la venta de una vivienda nueva. Por ejemplo, un aumento repentino de solicitudes en enero podría traducirse en mejores resultados de ganancias para los constructores de viviendas en el segundo trimestre. Los analistas monitorean de cerca los cambios semanales en la demanda de hipotecas y los comparan con las previsiones de ganancias publicadas por las constructoras de viviendas que cotizan en bolsa.

Otro aspecto vital es la composición de las hipotecas, ya sea para compras o refinanciamiento. Las solicitudes de compra tienden a estar directamente relacionadas con la actividad de los constructores de viviendas, ya que los refinanciamientos reflejan la propiedad de vivienda existente más que la nueva inversión en la oferta de viviendas. Un repunte en las solicitudes de compra, especialmente en regiones que experimentan crecimiento poblacional o creación de empleo, puede ser una señal de que la demanda supera la oferta, lo que impulsa a las constructoras de viviendas a ampliar sus operaciones en consecuencia.

La política monetaria de la Reserva Federal también desempeña un papel fundamental. Cuando la Fed recorta los tipos de interés, los tipos hipotecarios suelen bajar poco después, lo que genera una mayor actividad crediticia. La reducción de los costes de los préstamos reduce los pagos hipotecarios mensuales, lo que mejora la asequibilidad y atrae a un mayor número de compradores al mercado. Esto es especialmente beneficioso para la construcción de viviendas de nivel básico, que ha experimentado una sólida demanda en los últimos años.

Además, la pandemia de COVID-19 provocó un cambio drástico en la dinámica hipotecaria y las preferencias de vivienda. Los tipos hipotecarios ultrabajos, combinados con la tendencia al teletrabajo, impulsaron un aumento repentino de la demanda de viviendas en zonas suburbanas y suburbanas. Las constructoras de viviendas que contaban con terrenos disponibles y podían satisfacer esta demanda se beneficiaron significativamente en los períodos de ganancias posteriores, lo que demuestra una vez más la relación rezagada entre el aumento repentino de las solicitudes de hipotecas y la rentabilidad de las constructoras. En resumen, seguir de cerca las tendencias de las solicitudes de hipotecas puede proporcionar una indicación temprana del dinamismo futuro de las ganancias de las constructoras de viviendas. Si bien no es infalible, la correlación es lo suficientemente sólida como para que muchos gestores de cartera y analistas utilicen estos datos como insumo estratégico en sus modelos de pronóstico.

¿Por qué las ganancias suelen ir a la zaga de la actividad hipotecaria?Suele haber un retraso notable entre el aumento o la disminución inicial de las solicitudes de hipotecas y el momento en que estos efectos se reflejan en los informes trimestrales de ganancias de las constructoras de viviendas que cotizan en bolsa. Este retraso se debe a la naturaleza multietapa de los procesos de compra y construcción de viviendas, que abarcan meses desde la intención hasta la finalización de la transacción.Cuando los compradores potenciales solicitan una hipoteca, normalmente ya tienen una vivienda en mente o están iniciando el proceso de preaprobación. En el caso de las compras de obra nueva, el cronograma implica varios pasos: seleccionar una propiedad, obtener la financiación, obtener los permisos, aprobar las inspecciones y finalizar la construcción. Dependiendo de la cartera de pedidos de la constructora y la complejidad operativa, esta secuencia puede tardar entre tres y diez meses.Como resultado, los ingresos contabilizados y los beneficios reconocidos de las constructoras de viviendas pueden no reflejar inmediatamente el aumento de la demanda subyacente reflejado en el aumento de las solicitudes de hipotecas. Los constructores siguen la contabilidad de devengo, reconociendo los ingresos una vez entregada la vivienda, no cuando se presenta la solicitud de hipoteca. Puede haber incluso más retrasos en épocas de interrupción de la cadena de suministro, cuellos de botella regulatorios o escasez de mano de obra, todos ellos frecuentes después de 2020.

Este desfase hace esencial que los inversores contextualicen los datos hipotecarios con la cartera de proyectos del constructor. Por ejemplo, un constructor con varias promociones de viviendas de rápida ejecución podría convertir los aumentos repentinos de la demanda hipotecaria en ingresos más rápidamente que un constructor especializado en viviendas personalizadas o de lujo. También existen matices temporales según los mercados geográficos. Los estados con una tramitación de permisos y aprobaciones de construcción más rápida tienden a mostrar desfases más cortos.

Además, la confianza de los constructores puede cambiar antes de que se registren los beneficios en respuesta a unas tendencias hipotecarias más sólidas. Muchos constructores de viviendas ajustan el lanzamiento de proyectos, la adquisición de terrenos y la asignación de mano de obra en función de las perspectivas del mercado hipotecario. Esta capacidad de respuesta puede llevar a ajustes proactivos en las previsiones de beneficios incluso antes de que los datos se materialicen en los informes trimestrales.

Las solicitudes de hipotecas también pueden inflarse debido a la especulación, especialmente cuando la volatilidad de los tipos de interés es alta. No todas las solicitudes resultan en ventas cerradas. Las tasas de aprobación, las tasaciones de precios y los filtros de suscripción de crédito pueden tener consecuencias. Por lo tanto, si bien el volumen de solicitudes es un indicador adelantado útil, debe filtrarse a través de métricas adicionales del sector inmobiliario, como las ventas de viviendas nuevas, la cartera de pedidos y las tasas de cancelación, para obtener una visión completa de lo que probablemente ocurrirá en los ciclos de beneficios.

Un ejemplo ilustrativo es el fuerte repunte de la actividad hipotecaria a mediados de 2023 tras una caída del tipo hipotecario fijo a 30 años. Si bien los datos de MBA mostraron un repunte semanal en el volumen de solicitudes, muchas constructoras, en sus presentaciones de resultados del tercer y cuarto trimestre, mostraron un optimismo cauteloso debido a los persistentes obstáculos de la oferta. Esto confirma la importancia de utilizar los datos hipotecarios como una señal direccional, en lugar de un pronóstico definitivo de los resultados de las ganancias. En última instancia, comprender el retraso operativo y estructural entre las acciones hipotecarias de los consumidores y el desempeño financiero de los constructores de viviendas puede ayudar a los participantes del mercado a establecer expectativas de ganancias más realistas y a tomar decisiones de inversión sensibles al tiempo con mayor prudencia.

¿Qué factores influyen en las tendencias futuras de hipotecas y constructoras?

Si bien los datos de solicitudes de hipotecas sirven como indicador prospectivo, las tendencias futuras tanto en la financiación de la vivienda como en el rendimiento de las constructoras dependen de una confluencia de factores macroeconómicos, regulatorios y demográficos. Comprender estas variables puede ayudar a las partes interesadas a anticipar los cambios en la demanda y planificar en consecuencia.

En primer lugar, la política de tipos de interés sigue siendo el determinante más influyente de la actividad del mercado hipotecario. La postura de la Reserva Federal sobre la inflación y el crecimiento económico afecta a los tipos de interés de referencia, que a su vez configuran los tipos hipotecarios. Cuando la Reserva Federal anuncia recortes de tipos o pausas en las subidas, los prestatarios se apresuran a fijar tipos más bajos, lo que provoca un aumento repentino de las solicitudes de hipotecas. Por el contrario, una perspectiva monetaria restrictiva puede reducir el volumen de solicitudes a medida que se erosiona la asequibilidad.

La disponibilidad de crédito también desempeña un papel fundamental. Los estándares de préstamo pueden endurecerse o flexibilizarse en función de las evaluaciones de riesgo sistémico de los reguladores. Un mayor escrutinio de las ratios deuda-ingresos, las tasaciones inmobiliarias o los umbrales de la puntuación FICO pueden influir en el grupo de prestatarios elegibles. Por el contrario, incentivos como los créditos fiscales para compradores primerizos o los programas de entrada baja pueden ampliar el acceso, especialmente entre compradores jóvenes y diversos.

Los cambios demográficos siguen impulsando la demanda de vivienda a largo plazo. Las generaciones millennial y Z están entrando en la edad ideal para comprar una vivienda, impulsadas por cambios en el estilo de vida, la formación de familias y la reubicación laboral. Es probable que esta afluencia de compradores más jóvenes impulse el crecimiento de las solicitudes de hipotecas e impulse la demanda de viviendas de nivel básico y de mayor categoría, generalmente construidas por constructoras nacionales y regionales.

Las constructoras también están respondiendo a las nuevas preferencias de los consumidores. Existe un mayor interés por viviendas energéticamente eficientes, planos que faciliten el teletrabajo y comunidades con servicios integrados. Las constructoras que puedan adaptar sus ofertas a estos deseos podrían superar a sus competidores, incluso en un contexto macroeconómico más débil. Las inversiones estratégicas en terrenos, la adaptabilidad del mercado local y las tecnologías de construcción modular se perfilan como diferenciadores clave.

Además, las limitaciones de la oferta, como la disponibilidad de terrenos, la escasez de mano de obra cualificada y los costes de los materiales, siguen influyendo en la rapidez con la que los constructores de viviendas pueden responder a la creciente demanda. Si bien muchos de estos desafíos se han aliviado desde el pico de la pandemia, persisten las disparidades regionales. Los constructores con integración vertical o sólidas relaciones con los proveedores podrían estar mejor posicionados para afrontar estas presiones.

Las fuentes alternativas de financiación de la vivienda están empezando a reconfigurar la demanda. Las plataformas hipotecarias fintech, las herramientas digitales de precalificación y los prestamistas no bancarios están simplificando el acceso a los productos hipotecarios, agilizando los plazos de tramitación y mejorando la experiencia de los prestatarios. Esta transición digital podría generar un mayor flujo de datos en tiempo real, lo que ayudaría a los analistas a prever las ventas de los constructores con mayor precisión.

Las consideraciones geopolíticas y climáticas están influyendo en las tendencias regionales de la vivienda. El aumento de las primas de seguros en zonas propensas a desastres, las reformas urbanísticas en áreas metropolitanas de alto crecimiento y la migración desde regiones con altos impuestos están transformando el enfoque de los constructores. Estos cambios añaden complejidad a la previsión de la demanda basada únicamente en las estadísticas hipotecarias nacionales. De cara al futuro, es probable que las relaciones predictivas entre las solicitudes de hipotecas y los ingresos de los constructores se mantengan, aunque con mayores matices. Los cambios tecnológicos, regulatorios y de comportamiento influirán en la intensidad de la señal. Los participantes del sector deben adoptar una perspectiva multifacética, combinando datos concretos con perspectivas cualitativas para tomar decisiones informadas en un ecosistema inmobiliario en constante evolución.