¿DEBERÍA LA IMPOSICIÓN CAMBIAR DEL MODELO DE VALOR DE MERCADO AL MODELO DE VALOR DE ALQUILER?

Comprensión de los dos modelos de valoración

El impuesto predial ha sido durante mucho tiempo un pilar de las finanzas públicas. En gran parte del mundo desarrollado, el impuesto predial estándar se basa en el valor de mercado de terrenos y edificios; en esencia, el precio que una propiedad alcanzaría en una transacción de mercado abierto. Recientemente, algunos economistas y legisladores han abogado por una transición hacia un modelo de valor de alquiler, que grava las propiedades en función de los ingresos que una propiedad podría generar a través del alquiler.

Bajo el enfoque del valor de mercado, las tasaciones se actualizan periódicamente para reflejar ventas comparables, lo que influye en las facturas del impuesto predial. Este método vincula la obligación tributaria con la confianza de los inversores, las condiciones macroeconómicas y la disponibilidad de servicios cercanos, lo que resulta en variaciones impositivas a menudo impredecibles. Cabe destacar que el impuesto incluye tanto el terreno como las mejoras (por ejemplo, edificios).

En cambio, el modelo de valor de alquiler estima la renta anual teórica que una propiedad podría generar. Este modelo, predominante en algunas jurisdicciones como algunas partes del Reino Unido, aísla la utilidad y la ubicación del terreno, y en ocasiones excluye por completo las mejoras de la valoración. Los defensores argumentan que esto conduce a una tributación más justa y fomenta un uso más productivo del suelo.

Propiedades comparativas de cada modelo

• Impuesto al valor de mercado: Está estrechamente vinculado a los auges y caídas del mercado inmobiliario, lo que puede generar incertidumbre en los ingresos públicos y la responsabilidad fiscal de los propietarios.
• Impuesto al valor de alquiler: Ofrece flujos de ingresos potencialmente más estables, ya que los mercados de alquiler muestran un movimiento más lento y constante.
• Estructuras de incentivos: El impuesto al valor de mercado puede desincentivar las mejoras en las propiedades debido a las tasaciones más altas, mientras que los impuestos al valor de alquiler pueden evitar esta distorsión si se implementan correctamente.

Un argumento central de los defensores del valor de alquiler se relaciona con la renta del suelo, un concepto arraigado en la economía clásica. El suelo, a diferencia de los edificios, tiene una oferta fija. Gravar su renta potencial no distorsiona las decisiones económicas de la misma manera que los impuestos al trabajo o al capital.

Variabilidad Práctica

La aplicación de cualquiera de los dos modelos requiere una infraestructura significativa y experiencia profesional en valoración. Las evaluaciones del valor de mercado pueden complicarse por propiedades únicas y transacciones poco frecuentes, mientras que las valoraciones de alquileres requieren datos sólidos del mercado de alquileres y pueden enfrentar desafíos en sectores de alquileres bajos o de viviendas en propiedad. La determinación precisa de la "renta nocional" sigue siendo uno de los principales obstáculos para un cambio de enfoque.

A pesar de estos desafíos, las jurisdicciones que evalúan este cambio de política se guían por las ambiciones de estabilidad de los ingresos, equidad y eficiencia urbana. Sin embargo, la pregunta sigue siendo si el modelo de alquiler puede realmente cumplir con los tres requisitos.

Beneficios y desventajas de un sistema basado en alquileres

La adopción de un modelo de tributación del valor de los alquileres se basa principalmente en la equidad, la neutralidad y la eficiencia económica urbana. Pasar de un sistema de mercado a uno basado en el valor de los alquileres puede ofrecer claras ventajas, especialmente en su impacto en el uso del suelo y los patrones de desarrollo.

Ventajas de la tributación del valor de los alquileres

1. Fomento del desarrollo: Quizás el beneficio más citado es que gravar el valor de los alquileres, especialmente cuando solo se grava el suelo y no los edificios, reduce los desincentivos para construir o mejorar estructuras. Esto puede conducir a un uso más eficiente del suelo, ya que los propietarios se ven obligados a hacer un uso productivo de las ubicaciones privilegiadas para cubrir sus obligaciones fiscales.

2. Estabilidad de los ingresos: El mercado de alquileres tiende a ser más estable a lo largo del tiempo en comparación con la volatilidad de las ventas de propiedades. Esto permite a los gobiernos locales prever mejor los ingresos y financiar servicios públicos a largo plazo y proyectos de infraestructura con menor presión fiscal.

3. Mayor equidad: Un modelo de valor de alquiler suele diferenciar mejor entre la tenencia especulativa de tierras y el uso productivo. Las grandes parcelas de suelo urbano no urbanizado que permanecen inactivas, pero con un valor de ubicación significativo, se enfrentarían a impuestos más altos, lo que incentivaría su reurbanización o venta a usuarios más activos.

4. Neutralidad económica: La tributación del alquiler no penaliza la inversión en mejoras de propiedades, en consonancia con el principio económico de gravar las ganancias no devengadas (renta del suelo) en lugar de los esfuerzos realizados (por ejemplo, construcción o renovación).

Desventajas y obstáculos para la implementación

1. Complejidad de la evaluación: Determinar un valor de alquiler teórico preciso es inherentemente subjetivo y puede variar significativamente entre diferentes clases de propiedades y ubicaciones. Esto supone una carga para las autoridades fiscales, que deben desarrollar metodologías de valoración y fuentes de datos fiables.

2. Sensibilidad de los propietarios-ocupantes: En zonas con bajos mercados de alquiler o alta ocupación por parte de los propietarios, puede haber pocos datos de referencia para evaluar el valor del alquiler, lo que genera imprecisiones y disputas.

3. Cambios repentinos en los impuestos: Un cambio de un valor de mercado a uno de alquiler podría causar cambios disruptivos en las cargas fiscales. Por ejemplo, las viviendas con mejoras importantes podrían beneficiarse, mientras que los terrenos baldíos experimentan aumentos pronunciados, lo que plantea problemas de transición.

4. Resistencia política: Cualquier cambio en el impuesto predial con efectos redistributivos (donde algunos pagan más y otros menos) se enfrentará a desafíos políticos, especialmente por parte de aquellos que podrían verse perjudicados.

A pesar de estas desventajas, quienes defienden la idea argumentan que las tecnologías modernas de recopilación de datos, la inteligencia artificial y los sistemas de información geográfica (SIG) podrían hacer que la valoración masiva de alquileres sea viable y relativamente precisa a lo largo del tiempo. Es importante destacar que cualquier cambio en el sistema probablemente requeriría mecanismos de transición —como una implementación gradual o límites al aumento de la responsabilidad— para mitigar los impactos de la carga. Por lo tanto, que un modelo de valor de alquiler sirva al interés público depende tanto de la calidad de su ejecución como de su atractivo teórico subyacente.

Resultados más amplios de un cambio fiscal sistémicoLa transición del valor de mercado al impuesto sobre el valor de la renta implica una reconfiguración sustancial no solo de las prácticas de tasación, sino también de la política urbana, la presupuestación pública y la arquitectura de equidad social. Con consecuencias a largo plazo en todos los sectores, es crucial analizar cómo este cambio podría influir en el uso del suelo, la equidad en los ingresos y la vitalidad económica.Desarrollo urbano y uso del sueloGravar el suelo en función de su valor de renta desvincula el impuesto de las mejoras, penalizando así el acaparamiento o la infrautilización de tierras, pero recompensando la inversión productiva. Con el tiempo, esto puede fomentar la densificación urbana, la regeneración de terrenos industriales abandonados y frenar la expansión urbana. Alinea los incentivos entre los objetivos de planificación municipal y el comportamiento real de la propiedad, impulsando a los propietarios a maximizar el valor social.

Este enfoque se corresponde con el principio económico que sustenta la teoría del "impuesto único" de Henry George, que aboga por la captación de rentas económicas para uso público. Al gravar el valor de la ubicación, generado colectivamente (acceso al transporte público, escuelas, mercados), los gobiernos pueden socializar las rentas del suelo sin desincentivar la inversión privada en bienes de capital.

Implicaciones fiscales y de equidad social

Si se implementa de forma integral, una base imponible sobre el valor de la renta podría ampliar la red de ingresos y reducir los efectos regresivos del sistema actual. Los impuestos basados ​​en el valor de mercado, si bien tienen una intención progresiva, a menudo presentan dificultades para la subvaloración en zonas de alto valor y la sobrecarga de las zonas de bajos ingresos debido a sistemas de valoración obsoletos o sesgados.

Además, la tributación del alquiler puede mejorar el cumplimiento normativo al hacer que el sistema sea más transparente y accesible para los propietarios, especialmente cuando alquilan propiedades y pueden contextualizar su obligación tributaria. Para los inquilinos, proporciona evidencia indirecta de la distribución del valor del terreno y puede respaldar debates progresivos sobre el control de alquileres y la asequibilidad de la vivienda.

Viabilidad administrativa y preparación para el futuro

El éxito a largo plazo del cambio de modelo depende en gran medida de la preparación administrativa. Esto abarca catastros digitales, intercambio de datos entre organismos, capacitación en valoración y claridad jurídica sobre la definición y aplicación de la "renta nocional".

Algunos municipios pueden optar por modelos híbridos, comenzando con la valoración del alquiler solo del terreno, manteniendo los enfoques convencionales para las estructuras construidas. Con el tiempo, la estructuración gradual, los límites, los descuentos y las exenciones podrían contribuir a la equidad transitoria y la viabilidad política. En última instancia, la elección entre el valor de mercado y el valor de alquiler refleja preferencias sociales más profundas: la distribución de las rentas económicas, el fomento del crecimiento o la estabilidad, y la priorización de la transparencia sobre las convenciones. Que los sistemas nacionales logren este cambio depende de la voluntad política, la capacidad institucional y una comprensión cada vez mayor del papel de la tierra en las economías modernas.