¿POR QUÉ LOS IMPUESTOS AD VALOREM SON SENSIBLES A LOS CICLOS INMOBILIARIOS?
Descubra cómo los ciclos inmobiliarios impactan la tributación basada en la propiedad
Los impuestos ad valorem son gravámenes que se aplican con base en el valor catastral de un bien. El impuesto ad valorem más común en el sector inmobiliario es el impuesto predial. Los gobiernos locales dependen en gran medida de estos impuestos para financiar servicios públicos como escuelas, infraestructura, policía y bomberos. A diferencia de otros tipos de impuestos fijos, la cantidad recaudada con el impuesto ad valorem se correlaciona directamente con el valor de mercado de una propiedad. A medida que el valor de las propiedades varía debido a las condiciones del mercado inmobiliario, los ingresos generados por estos impuestos también fluctúan.
El término "ad valorem" deriva del latín y significa "según el valor". Este principio garantiza que la tributación refleje el valor económico de un activo, ajustándose automáticamente a medida que su valor aumenta o disminuye. En el sector inmobiliario, su aplicación es particularmente drástica, debido a la naturaleza cíclica y a menudo volátil de los precios de la vivienda.
Las retasaciones, aunque suelen realizarse anualmente o a intervalos definidos, tienen como objetivo actualizar las valoraciones de acuerdo con las tendencias del mercado. Sin embargo, el momento y la metodología de estas evaluaciones pueden generar retrasos, lo que genera desafíos fiscales durante las rápidas fluctuaciones del mercado. Los presupuestos municipales, si bien dependen de estos impuestos, podrían no beneficiarse o verse afectados de inmediato por las variaciones en el valor de las propiedades en tiempo real debido a estos retrasos inherentes a la recalibración.
¿Por qué son cíclicos los mercados inmobiliarios?
Para comprender la sensibilidad de los impuestos ad valorem, es necesario examinar la naturaleza de los ciclos inmobiliarios. Los mercados inmobiliarios atraviesan fases identificables: expansión, pico, contracción y recuperación. Estas fluctuaciones se deben a una combinación de factores macroeconómicos, como los tipos de interés, los niveles de empleo, las tendencias demográficas y la disponibilidad de crédito.
Durante una fase de expansión, el crecimiento económico, el bajo desempleo y las condiciones favorables de endeudamiento estimulan la demanda de los compradores. Este aumento de la demanda infla significativamente los precios de las propiedades. En el pico del mercado, los precios alcanzan niveles insostenibles, lo que a menudo conduce a una contracción. En una recesión, los precios caen debido al exceso de oferta, el aumento de los tipos de interés o la recesión económica. La recuperación se produce a medida que mejora la asequibilidad y se reanuda la demanda, pero esta etapa tiende a ser más lenta y desigual.
Estos cambios en el valor de las propiedades impactan directamente en la base imponible a efectos ad valorem. Cuando los precios de la vivienda se disparan, las tasaciones pueden eventualmente aumentar, incrementando los valores imponibles. Por el contrario, durante las recesiones, la caída de los precios del mercado puede reducir las tasaciones, lo que resulta en una menor recaudación fiscal, lo que podría afectar los presupuestos municipales o municipales, que dependen de flujos de financiación constantes.
Los impuestos ad valorem están estrechamente vinculados al valor inmobiliario, lo que los hace inherentemente volátiles en respuesta a la dinámica de precios. Durante los auges inmobiliarios, las valoraciones catastrales aumentan y los gobiernos locales reciben un impulso en sus ingresos. Esto puede generar beneficios extraordinarios: fondos adicionales durante períodos de crecimiento. Sin embargo, también conlleva una forma de prociclicidad fiscal, donde los flujos tributarios se mueven en la misma dirección que la economía, lo que podría impulsar una mayor expansión o agravar las contracciones.
Un ejemplo sería la burbuja inmobiliaria de la década de 2000: el valor de las propiedades se disparó, lo que elevó las valoraciones y, por lo tanto, los ingresos fiscales. Los municipios a menudo ampliaron los servicios y emprendieron proyectos de infraestructura durante estas fases de altos ingresos. Pero cuando el mercado colapsó en 2008, el valor de las viviendas se desplomó y las revalorizaciones, una vez compensadas, redujeron significativamente las entradas de impuestos. Al mismo tiempo, la demanda de servicios públicos a menudo aumentaba debido al aumento del desempleo y las dificultades económicas, lo que generaba una restricción fiscal.
Esto ilustra un problema de sensibilidad fundamental: el desfase entre la caída del mercado y la revalorización. Algunas jurisdicciones realizan reevaluaciones anuales, mientras que otras siguen intervalos plurianuales, lo que significa que los valores fiscales pueden permanecer artificialmente altos durante las recesiones o subestimarlos en las primeras fases de la recuperación. Este desajuste complica la presupuestación municipal, la planificación de reservas y la prestación de servicios.
Además, los valores inmobiliarios reaccionan no solo a las fuerzas del mercado, sino también a factores de comportamiento como la especulación, las leyes de zonificación y las perturbaciones externas. Los cambios en las tasas hipotecarias, la confianza de los inversores o los patrones de desarrollo pueden iniciar o exacerbar las fluctuaciones. Dado que la tributación ad valorem no contempla estas distorsiones de inmediato, los municipios pueden verse sorprendidos, enfrentándose a una reducción de ingresos mientras persisten obligaciones fijas como las pensiones o el servicio de bonos. En regiones de rápido crecimiento, el aumento de las tasaciones puede generar resistencia de los contribuyentes y problemas de asequibilidad, lo que desencadena topes o reducciones en las tasaciones. Por otro lado, las pérdidas sostenidas pueden provocar una inversión insuficiente en infraestructura y un deterioro de los servicios. Esto a menudo impulsa a las jurisdicciones a explorar herramientas alternativas de ingresos o a reformar sus sistemas de impuestos a la propiedad para estabilizar las entradas a lo largo de los ciclos económicos.Inequidades y disparidades debidas a los ciclosOtra consecuencia de la volatilidad del ciclo inmobiliario es el impacto desigual entre grupos demográficos y regiones. Las zonas urbanas ricas pueden experimentar una rápida apreciación, generando ingresos ad valorem sustanciales. Mientras tanto, las zonas rurales o económicamente desfavorecidas pueden experimentar estancamiento o depreciación, lo que limita su base imponible. Con el tiempo, esta dinámica puede ampliar las disparidades fiscales entre jurisdicciones.
Además, los retrasos en las tasaciones o los desajustes en el calendario pueden provocar que vecinos paguen impuestos muy diferentes a pesar de tener viviendas con valores similares, generalmente debido a diferencias en el momento de la compra o a las políticas locales de retasación. Estos problemas pueden socavar la confianza pública en la equidad fiscal y generar impugnaciones legales o políticas a las prácticas de tasación o los marcos tributarios.
Se han propuesto modelos alternativos, como el impuesto sobre el valor del terreno o los impuestos prediales con tipo dividido, para reducir la volatilidad cíclica de los ingresos fiscales. Sin embargo, pocas jurisdicciones han adoptado estos sistemas de forma generalizada debido a las complejidades políticas y administrativas.
La diversificación de las fuentes de ingresos representa otra táctica de estabilización. Depender únicamente de los impuestos ad valorem sobre la propiedad aumenta la vulnerabilidad a los ciclos inmobiliarios. Complementar con impuestos de base más amplia, como los impuestos sobre las ventas o la renta, puede aumentar la resiliencia de las finanzas públicas. No obstante, esto depende de la autoridad jurisdiccional, ya que algunos gobiernos locales tienen limitadas sus facultades tributarias.
El papel de las tasaciones precisas y oportunas
Mejorar la sincronización y la alineación de las tasaciones de la propiedad con las condiciones reales del mercado es fundamental para reducir los rezagos fiscales. Un análisis de datos mejorado, un software de valoración en tiempo real y una administración más eficiente permiten actualizaciones más rápidas y una mayor reflexión de los valores reales de las propiedades. Si bien las tasaciones rápidas pueden aumentar la volatilidad a corto plazo, mejoran la transparencia y la rendición de cuentas fiscales a largo plazo.
La educación pública sobre la mecánica fiscal también influye. Muchos contribuyentes confunden los aumentos en sus facturas con subidas de tipos, incluso cuando están motivados por el aumento de las tasaciones. Comunicar claramente cómo se determinan las tasaciones, cómo se utilizan los fondos y cómo se escalonan los ajustes ayuda a generar apoyo para sistemas justos, incluso cuando los valores fluctúan drásticamente.Finalmente, también debe considerarse la planificación a largo plazo del mercado inmobiliario. Fomentar el desarrollo estable, evitar burbujas especulativas y garantizar un parque de viviendas asequible ayuda a moderar las grandes fluctuaciones del mercado. A su vez, unos ciclos más fluidos mejoran la previsibilidad de la base imponible ad valorem, lo que permite una planificación fiscal más sana y una financiación pública consistente.Por lo tanto, si bien es imposible aislar completamente los impuestos sobre la propiedad de los ciclos inmobiliarios, una gestión financiera prudente, la reforma de los métodos de tasación y las estrategias fiscales diversificadas pueden contribuir a una mayor estabilidad a largo plazo.
