¿QUÉ TAN SENSIBLES SON LOS PRÉSTAMOS PIGGYBACK A LAS CAÍDAS DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA?

Los préstamos piggyback, a menudo utilizados por compradores de vivienda para evitar el seguro hipotecario privado (PMI), consisten en dos préstamos simultáneos: una hipoteca principal y un préstamo secundario, generalmente estructurados como 80/10/10 u 80/15/5. Esta configuración permite a los prestatarios financiar más del 80% del precio de una vivienda sin activar el PMI, y el segundo préstamo cubre una parte del enganche.Si bien esta estructura puede hacer más accesible la propiedad de una vivienda, especialmente para quienes no cuentan con un enganche sustancial, aumenta inherentemente el apalancamiento financiero. El prestatario termina con una relación préstamo-valor (LTV) general más alta en comparación con las hipotecas tradicionales con enganches sustanciales. En un mercado inmobiliario estable o en revalorización, este LTV elevado puede no representar una amenaza inmediata. Sin embargo, en un mercado a la baja, la dinámica cambia rápidamente.El segundo préstamo en una estructura piggyback suele ser una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o una segunda hipoteca a tipo fijo. Dado que estos préstamos secundarios están subordinados a la hipoteca principal en términos de reembolso en caso de ejecución hipotecaria, son más riesgosos para los prestamistas y, por extensión, conllevan tasas de interés potencialmente más altas y plazos de reembolso más cortos.

La mayor exposición financiera significa que los prestatarios con préstamos combinados son particularmente sensibles a las fluctuaciones del mercado. Con un capital mínimo en la propiedad al cierre, incluso una leve disminución en los precios de la vivienda puede elevar el saldo total del préstamo por encima del valor de la propiedad, lo que resulta en un capital negativo, comúnmente conocido como "bajo el agua".

Este escenario es especialmente problemático porque puede inhibir la capacidad del prestatario para refinanciar, vender o reestructurar sus préstamos. Por lo tanto, comprender la estructura de los préstamos combinados es esencial para apreciar su mayor sensibilidad a las caídas de los precios de la vivienda.

Durante las caídas de los precios de la vivienda, los préstamos concatenados pueden generar altos niveles de presión financiera para los prestatarios y un mayor riesgo de impago para los prestamistas. La principal preocupación radica en la relación préstamo-valor combinada, que a menudo supera el 90 % al momento de la compra. Cuando los precios de la vivienda bajan, los prestatarios con un LTV alto y préstamos concatenados pueden encontrarse en un patrimonio neto negativo más rápidamente que aquellos con pagos iniciales más altos.Un patrimonio neto negativo reduce la movilidad, ya que la venta de la vivienda no cubriría las deudas pendientes, incluyendo tanto el primer como el segundo préstamo. Esto puede atrapar a los propietarios en situaciones financieramente inviables, especialmente si sus ingresos familiares o su situación laboral cambian.Desde una perspectiva crediticia, el préstamo secundario (el subordinado) tiene la menor prioridad en las recuperaciones de ejecuciones hipotecarias y es más probable que se devalúe o resulte en pérdidas. Estudios posteriores a la crisis inmobiliaria de 2008, como los realizados por la Reserva Federal, muestran que las viviendas financiadas con préstamos concatenados tuvieron una representación desproporcionada en las primeras etapas de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias. Estos hallazgos sugieren que las estructuras de préstamos concatenados son considerablemente más sensibles a las caídas del mercado. Además, el reembolso del segundo préstamo suele comenzar de inmediato y puede tener un tipo de interés variable, lo que ejerce una presión adicional sobre los presupuestos familiares justo cuando baja el valor de las viviendas. Si la parte de la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es de solo intereses durante un período inicial, los prestatarios también pueden enfrentarse a dificultades en los pagos al comenzar la fase de amortización. Los prestatarios con financiación concatenada durante una recesión también suelen enfrentarse a una reducción de las opciones de refinanciación. El patrimonio neto negativo los descalifica para los programas de refinanciación tradicionales, y las opciones especializadas como HARP (durante la Gran Recesión) son limitadas y temporales. Esta combinación de pagos crecientes, valor de activos en descenso y flexibilidad limitada magnifica el estrés financiero y el riesgo de impago. En consecuencia, los préstamos concatenados amplifican la vulnerabilidad en un mercado inmobiliario volátil, lo que hace que el análisis de sus riesgos sea esencial tanto para los responsables de las políticas como para los posibles prestatarios.

Si bien los préstamos concatenados ofrecen beneficios inmediatos, como evitar el PMI y reducir los costos iniciales, los prestatarios deben sopesarlos frente a los riesgos financieros a largo plazo, especialmente en el contexto de la volatilidad del mercado. Varias estrategias pueden mitigar la susceptibilidad de los préstamos concatenados durante las caídas de los precios de la vivienda.En primer lugar, realizar un pago inicial mayor es la forma más directa de reducir la dependencia de financiamiento secundario y reducir el LTV total. Incluso pasar de un LTV del 90% a un 85% puede mejorar significativamente la posición patrimonial del prestatario y reducir la exposición al riesgo en una recesión.En segundo lugar, los prestatarios deben buscar préstamos secundarios con tasa fija en lugar de líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para evitar las fluctuaciones en los pagos causadas por el aumento de las tasas de interés. Si bien los préstamos secundarios con pago fijo pueden tener tasas iniciales ligeramente más altas, ofrecen previsibilidad, lo que puede ser especialmente valioso durante la inestabilidad económica.Otra táctica de mitigación es garantizar la solidez de la planificación financiera personal. Esto incluye mantener un empleo estable, reducir otras cargas de deuda y crear un fondo de emergencia capaz de cubrir de 6 a 12 meses de pagos hipotecarios. Estas medidas aumentan la resiliencia en caso de que los precios de la vivienda bajen o las circunstancias financieras cambien.

Además, los prestamistas y asesores financieros pueden desempeñar un papel fundamental al garantizar que los prestatarios comprendan plenamente las implicaciones de las estructuras de préstamos concatenados. Las reformas posteriores a 2008 han hecho hincapié en normas de suscripción más estrictas y en la educación de los prestatarios. Sin embargo, a medida que el mercado inmobiliario evoluciona, es necesaria una supervisión continua para evitar que resurjan patrones de préstamo riesgosos.

Finalmente, los futuros propietarios de vivienda deberían considerar opciones de financiación alternativas. Los préstamos convencionales con un pago inicial bajo, los préstamos FHA y otros productos hipotecarios asegurados pueden incluir un seguro hipotecario privado (PMI), pero también pueden ofrecer mayor estabilidad y garantías respaldadas por el gobierno durante una recesión. Comparar los costos a lo largo de la vida del PMI con el riesgo compuesto de un préstamo concatenado es una práctica prudente para cualquier prestatario.

En conclusión, si bien los préstamos concatenados pueden ser una herramienta útil en ciertas condiciones de mercado, son muy sensibles a las caídas en los precios de la vivienda. La concienciación, una planificación cuidadosa y una toma de decisiones informada son esenciales para mitigar estos riesgos eficazmente.